コラム「快適住宅のすゝめ」

マンションから戸建てに住み替える場合の注意点


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住み替えは計画が大切

2017年4月19日に国土交通省が発表した「平成28年度住宅市場動向調査報告書」によると、注文住宅購入者の約16%(分譲戸建て住宅は約20%)が2回以上住宅を取得しているという結果が出ています。また住み替えをした人の年齢は40~60代で全体の約90%となっています。家は一生に一度の買い物とはよく言われる言葉ですが、世帯人数やライフスタイルの変化によって住み替えを行うことは十分に考えられることです。そこで今回はマンションから戸建に住み替える場合、特に住宅ローンについての注意点をご紹介します。

住み替えを検討するべき人はこんな人

マンションから戸建に住み替えを検討するのはどういった人でしょう。具体的には次のようなケースが考えられます。

1.家族が増えて広い家が必要になった
マンション購入時は1人だった子どもが、その後2~3人と兄弟姉妹が増えたことで現在の住まいが手狭になった。また子どもの数は変わらないが、成長したことで個別の部屋が必要になった。ほかにも離れて暮らしていた両親と同居することになったなど、広い家が必要になった場合。

2.転職、転勤などによって通勤が困難になった
転職や転勤などによって通勤が困難になった場合も住み替えを検討するケースといえます。他都道府県への変更はもちろん、同じ都道府県内であっても通勤時間が1時間以上増えた場合。

3.元々同居していた両親が高齢になり家屋のバリアフリー化が必要になったbr>段差をなくす、ドアを引き戸にする、手すりをつけるなど両親の介護をしやすくするためのバリアフリー化が必要になった場合。

住み替えにはいくら必要?住宅ローンの注意点

さまざまな理由で住み替えを検討するものの、大きな問題となるのは住宅ローンです。前出の「平成28年度住宅市場動向調査報告書」によると、二次取得者、つまり住み替えをするかたが注文住宅を購入する際の資金平均は3,890万円。そしてそのうち借入金は2,211万円です。これに現在のローン残債がプラスされます。ローン残債が少なく自己資産や親からの援助などで一括支払いができるのであれば、その後、新たなローン組をします。しかし問題はローン残債を一括支払いできない場合です。この場合、ローンの返却には大きく2つの方法があります。

1.二重ローン
現在の住居のローン残債を支払いつつ、新たな住居のローンも支払っていく方法です。この方法であれば新しい家を購入し、落ち着いて売却先を探すことができます。ただしその時点での収入によっては新たなローン組ができない場合があります。

2.住み替え(買い替え)ローン
資金的に二重ローンが難しい場合、おすすめの方法は住み替え(買い替え)ローンです。これは現在のマンションを売却してもローン残債が残り、収入的に新たなローン組みができない場合に活用できるローンで、新たな住居を購入するローンにローン残債を加えてまとめて借り入れることができるものです。ただし当然ながら現在のマンションが売却できなければこのローンは活用できませんのでご注意ください。

住み替えだからそこ資金計画が重要

資金計画では何より、住宅ローンを借り過ぎないことが大切です。よりよい生活を目指しての住む替えにもかかわらず、住宅ローンを借り過ぎてしまったため、その後の生活が困窮してしまうとあっては本末転倒です。特に住み替えの場合、最初にマンションを購入した時よりも年齢が高くなっているため、返済期間が定年を越えてしまう可能性は十分にあります。そうしたことも考慮しなくてはなりません。

こうしたリスクを避けるには、自己資金を十分に準備すること、収入を増やす見通しを立てること、予算を高くしすぎないことの3つのポイントを徹底することが重要です。特に最初に立てた予算は絶対にオーバーしないように気をつけてください。家の購入には思った以上にさまざまな手数料や税金、家が建つまでの賃貸住宅家賃などの雑費がかかります。そうした意味でも後になってお金が足りずにローンが組めないといったことにならないよう、しっかり計画を立てていきましょう。